這次的金龍海嘯，不如說今聾才會出海嘯
上週央行理監事的第7次信用管制後，市場針對房市討論的很熱絡，很多人討論房價會不會下跌，有沒有濫殺無辜以及影響的層面
我先分享結論 :「目前不會，但是有條件的。」
先稍微梳理一下近期的市場動向
上週美國聯準會降息2碼，開啟了這4年來的首次降息，自然的債券價格也確立了趨勢
短期的下跌，對我來說信心沒有動搖，但也就像前陣子節目上聊的，比起聯準會的決策，我更關注當天下午央行理監事會的決議，因為這次的房市問題再不處理可能真的就無法挽回，蠻想知道央行這次是會閉眼帶過，還是直視面對
不過幸好，當天下午台灣央行持續維持在16年高點的2%利率，並升準1碼實施第7次信用管制，在貸款成數上以及寬限期上多了限制，跟上次一樣繼續把這水龍頭再關緊一點
看了許多資料跟思考後，大致上可以分個幾個部分來討論
【 一、記得還錢 】
整體來看，這次是真的比前6次還正常，至少在我看來，這樣的決議很客觀，沒有濫殺無辜或影響真正有能力自住需求的人
反倒是這陣子大聲囔囔的大多都是投資及投機客，甚至在這時施壓央行的官員蠻有可能是建商的門神
這部分大家可以慢慢觀察，這裡主要還是討論金融
市場大家討論幾個比較有爭議的點，看起來都只是購屋的基本觀念，在健全的市場本來就不能都只有短線投機客，需要一些真正長期投資的人才能讓市場穩定發展
但在過去那段時間，銀行可能為了要挺過債券的難關，或是為了更好的業績，在徵信條件上更加寬鬆，1使得多家銀行房貸比例接近了72-2條的30%限制，且在不動產貸款集中度也來到37.5%的高點
這一年的市場，許多人用新青安2.0的5年寬限期去延後還本，認為這5年的房價一定會上漲，以及5年後賣掉就能賺價差，還能避免房地合一稅2.0的高稅麻煩
但如果人人都知道，每個人都這樣做的話泡沫可能會越吹越大
只要未來價格不如預期，當連鎖性效應加上沒有流動性使得價格快速下跌時，就有可能會像是當年日本資產泡沫、美國次貸危機
所以這次的第一個看點僅是要提醒投資人 :「借錢，記得要還錢」
【 二、有沒有濫殺無辜 】
目前看下來最多人討論的大概有兩點
① 名下有房但無貸款者，不能用寬限期
名下有房不能用寬限期有爭議的地方大多說是繼承者無法使用，但如果借款人名下，持有共有持分的住宅，持分換算面積未滿40平方公尺，而且戶籍沒有設於同區域，還是視為無自用住宅，符合條件時依然可走新青安方案
在目前銀行資金有限的情況下，為了要降低不動產的集中度勢必不能再繼續擴大寬限期的使用，先讓前面的人還錢讓不動產集中度下降至合理水位後，屆時應該會有條件的鬆綁，況且，只是說無法寬限期，並不是說不能貸款。
就像前面寫的，有能力自住買房的不太受影響
② 名下有1房者，第2間房貸款最多5成且擴大實施至全國
市場認為想要小屋換大屋會被影響，不過換屋族受限的部分，僅是寬限期取消，但貸款成數沒有受到全國第2戶最高僅貸5成的限制，因央行延續先前的措施，換屋族1年內賣房，就不受第2戶限貸5成約束，至於實際可貸成數，就回歸個人條件與銀行核貸狀況
在實務上還是有些地方能調整，除了偏激一點的離婚以外，還有些人會用買賣不破租賃原則來先租後賣，來找方法解決，這部分屬於灰色地帶，就先不討論。
況且央行也表示一個月之內還會有配套措施，我只希望這個後門，不要再成為政策漏洞的新大門。
小結 ：看起來還算合理
【 三、虛實的資金 】
適度的使用槓桿有機會能使財務狀況越來越好，但槓桿是把雙面刃，弄得好成功破防，弄不好則會真的變成破房
如果大家都把房子當作金融商品放大了5倍槓桿並用了寬限期，那麼就會有不少人沒認真去評估自已的還款能力，誤以為這資產的天花板，會無風險的成為未來財務的地板
觀察整體市場來說，除了不動產的水位受限，再加上市場氛圍都預期未來上漲，即使是利率回到2008年的2%還無法擋住這股熱潮
最新公布的房價負擔能力來到歷史新高，我認為第二季公布的數據會變成全台各縣市房價負擔能力都變為：「全都不合理」
同時信貸房貸的人數目前來到歷史新高的37.4萬人，房貸總金額為2.2兆元，信貸總金額為3957.9億，總計為2.6兆元
股市的融資餘額、不限用途使用以及質押、質借等等的各項使用也多為相對高點，再加上寬限期的使用以及金融市場那些數千種的衍生性商品與ETF來看，這些種種數據，都可能成為目前不可估算的市場虛金
研究完資料後，我認為這次的限制真的不是虛驚，央行也說，目前的狀況比當年還嚴峻
如果至今還繼續裝聾，這海嘯遲早會發生
與其說央行理事會的決定是金龍海嘯
不如說這次的政策是為了避免金融海嘯
【 四、房價會不會下跌 】
這部分我覺得需要持續觀察
其實，在6月份的理監事會議之後，市場的資金就開始緊縮了，除了8月份的股市修正逼出500多億融資以外，各家房仲業者在8月份的營收數字平均年減約20%，股市的不限用途質押借貸也有多家券商開始限制
所以在上次的會議後，已經多多少少有些反應，不是因為這次很多人討論大家才開始關心，而是發現股、房市不是永遠上漲時，才開始擔心
但這次的信用管制之後，房價會不會下跌？「我覺得即使有，目前也很難看出來」
在今年科技業普遍較好的情況下，股市的增值也使不少人的財富增加，明年拿到的的年終獎金應該還是蠻可觀；用獎金補足這個部分應該是沒有問題的，這部分屬於有能力負擔的人
但那些沒有能力負擔的人就比較辛苦了，可能就要被迫賣股或是想其他融資的管道，所以上禮拜的台股市場的幾家租賃公司也開始上漲，對於建商、精明的投資客來說基本上也早就解套了
這就像是買在1000元的台積電，跟在2012年買在100元的，以及2022年買在400元的人來說影響會完全不同
所以第一波斷頭的人會像是8月份股市融資斷頭的人一樣，在短期的高點使用了超過自己能力的槓桿，而在短期間的修正被迫出場，對於中長週期以及有評估自己風險負擔能力的人則不影響
回到房市來看
要下跌的條件、除非股市也下跌，而股市的領先也會反應之後的景氣下滑
假如明年股市不好、房市不好，接下來景氣也會不好，再加上12月份的央行理監事會議如果持續緊縮，那麼這時房價才有機會看到【慢慢】修正
慢的原因是股、房市價格發現點不同
股市的價格可以在盤中馬上發現，但房市的價格申報後約40天後揭露期可查詢到，如果登入的數字不小心登入錯，申報人第一次將會受到新臺幣3萬元至15萬元的罰款，並限期15日內改正
這樣的延遲來看，等大家都在討論房市下跌時可能都幾個月甚至更久以後，但能肯定的是接下來的成交量會快速下滑，房仲業者的態度會慢慢變好，這個產業也可能開始汰弱留強，留下來的都會是有能力的人
但也就像我上半年寫的文章一樣，繼減股、加債之後，可以開始慢慢看房了
【 五、看房就像看古董 】
要如何看房，這真的又是另一門學問
我覺得房市比股市更難討論價格，原因是當我們買進同一檔股票時會成為公司的股東，在房市上會因各種狀況的評價不同會像是在看古董
古董的獨一無二，你認為它有價值它就有，我比較俗一點，我不會花幾千萬買個印章，但對於收藏家來說這可能是件很值得驕傲的事
房子也是，即使是同個區域、同個大樓、同個樓層，會因為方位不同、裝潢不同、屋況不同而有所不同
可能鬧區的方便對有些人是加分，但對我這種喜歡獨處安靜則是大扣分，可能老屋的屋況對有些人是扣分，但假如價格比新屋低30%則是大加分
房子的價格帶也會有很大的差異
在股票市場中，可以用零股去參與高價股，但在房市就很難用小資金去參與高總價的物件，在總額區間的不同也會使得單坪價格上有失公允
像這次新青安1000萬的貸款，將原本該600-800萬的物件直接開到1000多萬，大家想用新青安的福利來方便貸款，讓單坪的價格在實價登錄2.0上的數字大大提升
也是這幾年建商大量推小坪數的原因，因為這樣可以將總價控制在1000萬左右，一來比較好賣，二來單坪價格看起來更漂亮
這也不禁讓我去想，實價登陸的2.0、房地合一稅的2.0，再到最後的新青安的2.0，難道是因為這個2.0而設置另一個2.0嗎?
這部分就留給大家去討論與思考，如果是自住用的看房應優先考量自身的負擔能力，而不是只是想靠炒房的短期獲利
【 最後，聊聊一些我的想法 】
我認為信用管制對於有能力自住買房者沒有影響，甚至我覺得這應該是幾年來較適當的政策，有時候看國際的政策走向再看看台灣的決策，都會懷疑我們真的在同一個平行時空嗎?
當全球在緊縮政策對抗通膨時
我們卻出了新青安來持續寬鬆
當全世界調整好後慢慢寬鬆時
我們卻開始緊縮政策限制資金
但諷刺的是，每次有正常的政策出來時，總是會看到一些人在市場帶風向，搞得那些得利者像是社會的受害者，但實際上，社會的背光處還是存在者許多人，值得我們去補助跟關心
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分享一位社工朋友碰到的事件
某小學的女童時常沒來上課，這次超過3天學校通報之後聯絡了社工去家中找人，當打開房門後4個人住在一個狹小的出租套房裡生活，在同一個床上待著母親、大女兒、女兒男友以及小女孩與一隻小狗
這樣的場面很難想像，但畫面中崩潰的卻只有社工一人
這幾年我時常思考，電視上常說的居住正義，卻變成狙擊我們的正義
炒房跟炒股是完全不同的東西，股票市場有些人當作賭場，許多人帶著小錢進來做股票彩票
房屋市場存在著家的夢想，許多人賭上畢生積蓄想安心樂業，但此刻已經被當成一種商品，還是一種衍生性金融商品，可能要賭上過去、現在以及未來
如果家的幸福公式是 : 陪伴的時間*擁有的空間=幸福感
那如果用太多的時間，換取現在的空間，沒有辦法去參與家人的生活與成長，那這個空間，是否還值得花上這麼多的時間？
台灣目前已經是全球生育率最低的國家了，目前已經連續43個月生不如死
網路上的玩笑話「不婚不生，快樂一生，上班的時候還可以對主管大小聲」
聽起來很好笑，但身邊真的有不少朋友因為沒辦法買房而選擇不婚不生，卻不一定能保證快樂一生
未來還要面臨高齡化社會的挑戰，這些問題更有可能成為我們這世代真正的海嘯
總之，房市的討論是一個很難的課題，就像是股票獲利的方式一樣，沒有一個真正的標準答案
但相同的是，只要在買的時候就做好適度的風險評估，那麼在賣的時候就不用覺得是濫殺無辜
在這波的限制不需要擔心太多，甚至要感到開心，因為從交易的經驗來看，市場價格的短期修正，都會使長期的趨勢走得更長更穩
只要過去不是一心只想炒房，現在也不用跟著市場去吵糖，虛胖的體態本來就要先減糖